根据《鄂州市新建商品房预售资金监管办法（试行）》商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）预售商品房时，购房人按合同约定支付的全部房款，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款。

市住房公积金中心负责我市新建商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户）和资金入账管理工作，主要包括开设监管账户、预售资金入账管理、资金拨付、资金统计分析等。

预售资金监管账户的设立：

开发企业申请商品房预售许可前，应当按照一项商品房预售许可申请对应一个账户的原则，在预售资金监管总账户下按幢或者多幢开立监管子账户。

住房管理部门、公积金中心、开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议。监管协议应明确各方权利和义务，明确预售资金交存和使用方式、监管额度及违约责任等内容。

开发企业申请办理商品房预售许可时，应当在预售方案中明确预售资金监管计划，并提交预售资金监管协议。预售资金监管协议主要内容应在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

预售资金监管计划应包括以下内容：

(一)项目监管额度内资金总额；

(二)项目用款计划；

(三)承办银行、账户名称、账号；

(四)其他需要说明的情况。

开发企业取得商品房预售许可后，应当将监管账户名称、账号、开户银行等信息在商品房销售场所显著位置进行公示。

预售资金缴存：

项目预售过程中，开发企业应通过商品房网上合同备案系统为购房人出具新建商品房预售资金缴款通知书，协助购房人通过新建商品房预售资金专用P0S机、商业银行网点柜台、网银转账等方式将全部购房款（含定金）直接存入监管账户开发企业不得将购房款转存其他账户。

开发企业在办理商品房合同预网签时，购房人会收到商品房网上合同备案系统发送的将购房款存入监管账户的短信提醒：购房人将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入监管账户后，方可完成拟购商品房合同网上签约和合同备案等功能；商品房合同备案成功后，购房人会收到合同已备案的短信提醒。

监管资金分为监管额度内资金和监管额度外资金。监管额度内资金用于支付预售项目建筑安装、材料设备购置配套建设、法定税费以及建筑相关费用。监管额度内资金根据鄂州新建商品房项目建设工程造价、施工合同金额及项目交付使用条件等因素确定。监管额度内资金总额为监管项目工程造价的1.3倍，即每平方米造价乘以总建筑面积乘以1.3。新建商品房项目建设工程造价具体标准由市建设工程造价管理部门制定并动态发布。全装修交付商品房项目，应将装修成本纳入预售监管额度内资金总额。

监管额度内资金实行专款专用，必须用于有关的工程建设，设立子公司的开发企业集团公司不得抽调。

监管额度外资金是指监管额度内以外的资金。监管额度外资金可由开发企业提取使用，优先偿还本项目贷款。

开发企业监管子账户撤销时，账户资金余额和销户利息一并划入开发企业指定账户。

监管额度内资金拨付：

开发企业在监管系统申请办理监管额度内资金拨付手续应上传以下资料：

1.监管额度内资金使用申请表；

2.经办人委托书、身份证明；

3.工程建设进度相关证明材料及影像资料；

4.开发企业拟向本项目施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热、园林绿化等专业经营单位支付款项的，提供合同及对方指定的银行账户。

开发企业申请支取监管额度内资金，应该符合资金使用计划，满足相应的工程建设节点要求，且支取总额应当符合下列条件：

1.完成规划地上建筑层楼主体结构工程1/2不少于7层，申请使用资金额度不得超过监管额度内资金核定总额的35%;

2.完成规划地上建筑层楼主体结构工程2/3，累计申请使用资金额度不得超过监管额度内资金核定总额的55%;

3.完成主体结构封顶，累计申请使用资金额度不得超过监管额度内资金核定总额的 70%;

4.完成室内外装饰装修，累计申请使用资金额度不得超过监管额度内资金核定总额的80%;

5.取得规划验收核实证明，累计申请使用资金额度不得超过监管额度内资金核定总额的85%;

6.取得建设工程竣工验收备案，累计申请不得超过97%；

7.完成不动产首次登记，可以全额拨付剩余监管资金。

住房管理部门在受理开发企业监管额度内资金使用申请后3个工作日内完成审核。符合使用条件的，出具《预售监管额度内资金拨付证明》；对不符合使用条件的，出具不予拨付相关文件并说明理由。

公积金中心应当在收到住房管理部门《预售监管额度内资金拨付证明》后1个工作日内拨付相应款项。

监管额度外资金拨付：

预售资金进入监管账户，监管系统会自动计算出监管额度外资金，监管账户内累计监管额度内资金（包括已支取的监管额度内资金）超过监管额度内资金总额后，新增资金全部计入监管额度外资金。

开发企业在监管系统申请办理监管额度外资金拨付手续应上传以下资料：

1.监管额度外资金使用申请表；

2.监管额度外资金使用计划表；

3.经办人委托书、身份证明。

住房管理部门自受理之日起在2个工作日内进行审核，出具《预售监管额度外资金拨付证明》。公积金中心依据住房管理部门出具的拨付证明办理资金拨付手续。

解除监管：

开发企业办妥监管项目不动产首次登记后，应及时申请解除监管账户的监管。

开发企业在监管系统申请办理解除监管手续应上传以下资料：

1.《解除监管申请表》;

2.委托书及经办人身份证明；

3.监管项目的房屋所有权不动产首次登记证明。

住房管理部门受理申请后2个工作日内完成系统审核，公积金中心办理解除监管手续。